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万科宣布:彻底宣布告别黄金时代 进入高烈度竞争时代||每周地产评论

地产号 2021-02-21

3月25日,万科企业股份有限公司发布了2018年度报告。报告显示,2018年,万科及其附属公司(集团)实现营业收入2976.8亿元,同比增长22.6%;实现归属于上市公司股东的净利润337.7亿元,同比增长20.4%,净利率为11.3%;每股基本盈利3.06元,同比增长20.4%;全面摊薄的净资产收益率为21.7%,较2017年增加0.54个百分点。


本次每周地产评论特别推荐万科致股东书:

彻底告别黄金时代 进入高烈度竞争时代

  如果只看数据,2018年中国房地产市场似乎很完美。销售面积、销售金额、投资、开工等各项指标,几乎都创出了历史新高。这还是一个白银时代吗?

  我们的回答很清晰:是的,这就是一个白银时代。

  当我们把白银和黄金进行对比的时候,不要忘记,白银也是贵金属。中国的城市化过程并没有结束,城市对于空间的需求,无论从数量还是品质上来看,都依然庞大。但是,那个市场单边快速上涨的时代已经结束了,那个行业整体快速扩张的时代已经结束了。

  早在十几年前,我们就率先提出了“长期看人口”的思考逻辑——房地产市场的一切长期问题,几乎都要通过人口研究来求解。

  从人口总量的角度看,我国的“少子化”、“老龄化”趋势已毋庸置疑。90后比80后人口少3,100万,00后又比90后少4,100万。这在很大程度上会对冲掉城市化率继续提升带来的新增需求。而人口总量的变化,所影响的绝不仅仅是房地产的需求。2018年社会消费品零售总额增幅创出新低,乘用车、部分家电产品更出现了销售量的大幅下滑,都在一定程度上佐证着人口趋势对经济的影响。在这样的大背景下,人口的结构化分布,可能比总量数据更为重要。借助最新分析工具,我们对人口特征的研究,必须达到更精细的颗粒度,更丰富的维度和更及时的跟踪。

  而随着90后甚至00后逐渐成为购房、租房的主流群体,客户需求的多样性、多变性特点比以往要明显得多。我们对于客户需求的理解,同样需要比以往更精细、更敏捷。我们的组织和团队成员,需要更强大的学习能力、应变效率。

  而从供给端的情况来看,行业集中度上升,已经不再是趋势,而是事实。2018年中国房地产市场TOP3包括万科在内的发展商共获得12.6%的市场份额,超过1/8;TOP10是26.9%,超过1/4;TOP20为37.5%,TOP30为45.2%,TOP50为55.1%,TOP100为66.7%。前100家开发商获得2/3的市场份额,这说明竞争正变得越来越激烈,而且主要是重量级选手之间的相互竞争。如何在市场中赢得客户的青睐,考验的是方方面面的能力。

  是的,白银时代是一个更多变的时代,是一个更细腻的时代,是一个竞争更激烈、需要更高技术含量的时代。

  这样一个时代,“危”与“机”并存。是“危”还是“机”,取决于我们的选择和行动。对于我们而言,偏离时代航道是危,顺应时代趋势是机;漠视客户是危,坚持“好产品、好服务”是机;投机取巧是危,勤勉耕耘是机;高调浮夸是危,诚实低调是机;消极懈怠是危,积极应对是机。

  为了支持万科未来的持续增长,转型势在必行。我们在2018年将公司战略定位升级为“城乡建设与生活服务商”。从配套服务商到生活服务商,意味着我们不仅要提供硬件,也要提供软件;不仅要提供空间,也要提供内容。我们必须将视野开放到更广阔的空间,将服务延伸到客户生活需求的更多方面,基于人民美好生活需要不断拓展、提升能力,打造客户愿意买单的好产品、好服务,唯有如此,才能真正找到万科未来的第二曲线。

  但无论从我们今天的体量来看,还是从我们以往的行业环境来看,转型都绝非易事。首先,能支持出现千亿级企业的实体经济领域本身不会特别多,尚未饱和、仍有进入空间的更只是其中一部分行业。而我们至少需要建立六个千亿级业务,才能再造一个今天的万科。其次,我们几乎不可能再找到像房地产开发这样客单价以百万计、而且可以依托标准化快速复制的实业业务;更不能寄希望于再遇到一个与过去二十年房地产开发一样,几乎所有参与者都能赚钱、都很难亏钱的黄金时代。

  因此在未来的一段时间里,我们同时面临两场挑战。一个是彻底告别黄金时代的舒适区,进入高烈度竞争的低容错时代。一个是走出自己熟悉的领域,进入到相对陌生的空间。

  我们如何应对这样的挑战?这里有一个鸡生蛋、蛋生鸡的问题。如果我们没有足够的能力就贸然出击、四面开花,我们将会不断体验满路荆棘的挫败感。但如果我们不去实践,我们也永远不可能仅凭纸上谈兵的推演,来获得真实的能力。

  2018年,我们尝试解开这个看似悖论的谜团。既然我们注定要走出温室,那么黄金时代的远去就未必是坏事。其实所有行业,所遵循的基本商业逻辑并无本质区别。在我们相对熟悉的领域,竞争烈度的提升、容错空间的收缩,从另一个侧面看,也恰好为我们进入更多的领域,提供了一个锻炼自身、学习成长的机会。

  基于这样的分析,我们提出了2019年经营工作的指导思想:面对高度的不确定性,我们应该摒弃一切投机、侥幸心理,跳出路径依赖和牛市思维,围绕“城乡建设与生活服务商”的战略定位,依托事业合伙人机制,坚持以“客户为中心,以现金流为基础,合伙奋斗,持续创造更多真实价值,实现有质量发展”的长期经营指导方针,稳住基本盘。

  “基本盘”将是万科2019年最重要的词汇。《孙子兵法》中有两句特别重要的话:“凡战者,以正合,以奇胜”、“昔之善战者,先为不可胜”。这里面的“以正合”、“先为不可胜”,就是基本盘。我们先求得根基的稳固,才能更好地开枝散叶;我们先在最基本的业务上深化对商业逻辑的理解、练好经营管理的内功,才能为转型奠定更坚实的基础。

  各位股东,远行的历程中从来不会缺少坎坷和迷雾,而道路永远属于不懈的探索者。这是万科以往全部成功的奥秘。我也非常荣幸能与各位股东,共同期待在美好的未来,看见一个更美好的万科。


万科2018年营业收入2976.8亿元 归母净利337.7亿元 


3月25日,万科企业股份有限公司发布了2018年度报告。



报告显示,2018年,万科及其附属公司(集团)实现营业收入2976.8亿元,同比增长22.6%;实现归属于上市公司股东的净利润337.7亿元,同比增长20.4%,净利率为11.3%;每股基本盈利3.06元,同比增长20.4%;全面摊薄的净资产收益率为21.7%,较2017年增加0.54个百分点。

负债方面,2018年,万科及其附属公司(集团)有息负债合计人民币2612.1亿元,占总资产的比例为17.1%。其中,短期借款和一年内到期的有息负债合计人民币931.8亿元,占比为35.7%;一年以上有息负债人民币1680.3亿元,占比为64.3%,期末净负债率30.9%。

万科及其附属公司(集团)全部营业收入中,来自房地产业务的结算收入比例为95.6%。分区域看,集团房地产业务的结算收入中,南方区域、上海区域、北方区域和中西部区域的占比分别为26.94%、29.33%、24.18%、19.55%。

销售规模方面,2018年,万科及其附属公司(集团)在全国商品房市场的份额上升至4.05%(2017年:3.96%),实现销售面积4037.7万平方米,销售金额6069.5亿元,分别增长12.3%和14.5%。所销售的产品中,住宅占比84.9%,商办占比11.5%,其它配套占比3.6%。

2018年,万科及其附属公司(集团)实现结算面积2191.4万平方米,同比增长10.7%;实现结算收入2846.2亿元,同比增长22.1%;房地产业务的结算均价为12988元/平方米。

截至2018年末,万科在建项目总建筑面积约9012.7万平方米,权益建筑面积约5402.1万平方米;规划中项目总建筑面积约5936.2万平方米,权益建筑面积约3579.6万平方米。此外,万科还参与了一批旧城改造项目,按当前规划条件,权益建筑面积合计约347.7万平方米。

新增项目方面,2018年内,万科及其附属公司(集团)获取新项目227个,总规划建筑面积4681.4万平方米,权益规划建筑面积2490.2万平方米,权益地价总额约1351.4亿元,新增项目均价为5427元/平方米。按建筑面积计算,其中82.6%的新增项目为合作项目。按建筑面积计算,其中72.1%位于一二线城市;按权益投资金额计算,81.4%位于一二线城市。

长租公寓方面,截至本报告披露日,万科及其附属公司(集团)长租公寓业务覆盖35个主要城市,累计开业超过6万间,开业6个月以上项目的平均出租率约92%。

物业服务方面,万科及其附属公司(集团)2018年实现营业收入98亿元,同比增长33%;在2018年新增签约饱和收入中,住宅业务占比65%,非住宅业务占比35%。

商业开发与运营方面,截至2018年底,万科在商业领域的总管理项目210余个,总建筑面积超过1300万平方米。

物流仓储服务方面,2018年内,万科旗下万纬物流新获取项目64个,合计可租赁物业的建筑面积约为494万平方米。截至目前,万纬物流已累计获取项目124个,合计可租赁物业的建筑面积约971万平方米,其中稳定运营项目平均出租率为96%。

办公与产业园方面,截至2018年底,万科及其附属公司(集团)在超过20个城市开展标准办公与产业园的建设和运营管理业务,管理标准办公项目70余个,产业园项目30余个,管理面积合计约700万平方米。


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